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不動産売却の相場を知ろう|相場を知らず取引するリスクとは?

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不動産売却の相場調べるのは難しくない

所有する不動産を初めて売却することを決めた場合、一番気になるのは「いくらで売れるのか?」ではないでしょうか。その際、お住まいの地域にある不動産会社に、直接相談しに行くのが面倒だったり不安に感じる方も多いかもしれません。

不動産売却の相場は、不動産会社に直接問い合わせなくても簡単に調べる方法があります。適正な価格を知らなければ、相場よりも安く売ってしまったり、価格のズレにより、いつまでも不動産が売れ残ってしまうかもしれません。そうならないためにも簡単に所有する不動産の相場を知る方法や、スムーズに売却するためのコツについてご紹介いたします。

不動産売却で相場を知る2つのメリット

不動産の売却に成功するための秘訣として、所有する不動産の相場を知っておくことが大切です。それでは不動産を売却する際、一体どのようなメリットがあるのでしょうか?ここでは特に相場を知っておいたほうが良い、2つのメリットについて見ていきましょう。

不動産会社の提示価格に騙されなくなる

不動産を売却する際、特に重要なのは売却価格ではないでしょうか。しかし所有する不動産の相場を知らなければ、不動産会社に売却のすべてを任せることで、なかなか売れなかったり、安く売って損をしてしまうことも考えられます。そのためにも近隣で売れた過去の物件の取引価格を調べたり、条件が同じ物件がいくらで売り出されているのか調べておく必要があります。

これにより不動産会社の提示価格に騙されなくなることや、通常の相場より安い値段で売ってしまった、などの失敗を未然に防ぐことができます。まずは少しでも納得のいく価格で売却するためにも、ご自身で適正な相場を調べておきましょう。

高すぎる値段設定で売却を逃さない

近隣の相場を把握し、買い手からの値引き交渉を想定した上で、値段を相場より少し高く設定しているのであれば問題ありません。反対に周辺の不動産価格の相場について調べていないにも関わらず、単に自分が売却したい価格での値段設定は避けるようにしましょう。

特に近隣の相場より高い値段設定をしている場合、いつまでも買い手が付かず売れ残ってしまう可能性も否定できません。また長く売れ残ってしまうことで、不動産の価値が徐々に下がり、結果的には大幅な値下げをしなければ売れないということも考えられます。スムーズに不動産を売却するためにも、周辺の不動産の価格相場をしっかりと把握しておくことをおすすめします。

簡単に相場を調べられる4つの方法

ご自身が所有している不動産の相場を調べる方法として、簡単でおすすめな4つの相場の調べ方がありますので、それぞれの種類や特徴について表にまとめてみました。

    相場の種類             特 徴
  不動産ポータルサイト 複数の不動産会社の査定価格の依頼が可能
    レインズ 直近1年の間に売買された成約価格の検索ができる
 不動産取引価格情報検索 信頼性が高くリアルタイムの不動産相場を知ることが可能
  固定資産税通知書 適正な売却価格を把握できる

このほかにも、それぞれの種類のおすすめな理由を、詳しく解説していきますので見ていきましょう。

優良不動産会社がわかる一括査定のポータルサイト

所有する不動産の相場を調べるために、最初から地元の不動産会社に行くことは、面倒だったり抵抗を感じてしまうのではないでしょうか。しかしインターネットを利用して不動産のポータルサイトを活用すれば、不動産会社に直接行かなくても、複数の不動産会社に査定の依頼を出すことが可能です。一例ではありますが、優良不動産会社が分かる不動産ポータルサイトについて表にまとめました。

     不動産ポータルサイト名         対象物件  対象エリア
  レインズマーケットインフォメーション      マンション・一戸建て    全国
     土地総合情報システム   土地・一戸建て・マンション・農地    全国
   中古住宅HOME4Uの相場価格検索     マンション・一戸建て・土地    全国

不動産ポータルサイトを利用すれば、複数の不動産会社の査定結果を比較することで、ある程度の相場を把握することができます。このほか不動産売却を依頼する際、さまざまな不動産会社のピックアップも可能ですので、不動産一括査定のポータルサイトを上手く活用しましょう。

レインズで類似する物件の成約価格を調べると相場がわかる

レインズとは国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理しているサイトで、直近1年の間に売買された物件の成約価格の検索が可能で、一戸建てとマンションの売却価格が分かるのが特徴です。このレインズを不動産売り主が利用するメリットとして、日本全国の不動産会社を通じて売却物件を多くの人に見てもらうことで、早期に売却ができるという点にあります。

実はこのレインズは、会員登録した不動産業者しか閲覧することができません。しかし100%の情報ではありませんが、実質的にレインズに近い物件情報として「不動産ジャパン」というサイトで公開されています。まずは近隣の類似物件の相場を把握するためにも、一度調べてみてはいかがでしょうか。

土地や建物などの不動産価値を種類別に調べられる不動産取引価格情報検索

不動産取引価格情報検索とは、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」のことをいいます。この土地総合情報システムでは、日本全国の宅地や土地・土地と建物など、種類別に相場を調べることができるのが特徴です。また国土交通省がデータを収集しているということもあり、信頼性が高く不動産のリアルタイムの相場を知りたいときに役立ちますので、知っておきましょう。

手元にある固定資産税通知書の確認

固定資産税は毎年1月1日時点で、土地や建物の所有者に対して課される税金です。この固定資産税通知書を利用すれば、適正な売却相場を把握することができるのをご存知でしょうか?もしも手元に固定資産税通知書が無ければ、お住いの地域の市区町村の役場で申請しましょう。

次に計算方法ですが、固定資産税の評価額は公表されている「時価公示価格」の約70%で定められています。固定資産納税通知書の書類に記載されている評価額を、まず7で割って、さらに10を掛けることで導くことができますので、例を用いて計算してみましょう。

例えば評価額が1000万円の場合、1000万円÷7×10=約1428万円が相場額ということになります。ただし固定資産税評価額は、3年に1回の発表ということもあり、実際の価格とズレが生じる場合があるので注意が必要です。

注意が必要な2つの相場を調べる方法

これまで紹介してきた相場を調べる方法と違い、路線価や地価公示の場合、不動産の売却価格がそのまま出てくるとは限りません。特に所有する不動産の土地の形状が特殊な場合、標準値と異なることがあります。また路線価や地価公示は、土地の価格しか分からないことから、建物につきましては別途計算が必要となりますので覚えておきましょう。

道路を基準に相場を調べる路線価

路線価とは毎年7~8月に国土交通省が公表している1月1日時点において、接している道路ごとに設定された土地の評価額のことをいいます。しかし路線価は土地の相続や、贈与の受けた際の基準価格となり、実勢価格(時価)ではありません。

まず路線価は、公示価格の約8割で設定されています。さらにこの公示価格の約1.1倍にしたものが目安とされており、実勢価格を求める計算式は以下の通りです。

路線価÷0.8×1.1=実勢価格

たとえば路線価が150万円だった場合、150万円÷0.8×1.1=約206万2千円が実勢価格ということになります。しかし土地の形によって計算に補正が必要となったり、正確性に欠けるという側面があることから、あくまでも目安として参考にしましょう。

土地によって実際と価格差がある地価公示

地価公示とは国土交通省が定めた土地(標準地)の取引価格の目安をいい、実勢価格と評価額はほぼ同じになります。ただし、所有する土地の面積が小さかったり、土地の形状が特殊な場合、標準値とはされないことから実際の売却価格と差が出ることも否定できません。

この地価公示は国土交通省のWEB(標準地・基準地検索システム)サイトから、無料で検索できますので、市所有する不動産の相場が気になる方は、一度利用されてみてはいかがでしょうか。

相場より高く不動産売却はできるのか?

売却予定の不動産を少しでも相場より高く売るためには、ちょっとした工夫一つで価値を高めることが可能です。その秘訣として内覧対応や、お住まいの地域の周辺環境を調べておくことがポイントとなりますので、詳しく解説していきます。

内覧対応で物件の価値を高めること

内覧対応のうちバスルームやトイレ・キッチンなどの水回りは、ハウスクリーニングを利用してきれいにしておきましょう。また、住んでいると気づきにくい「臭い」は、特に気にする人も多いことから、内覧者を不快にさせないためにも、消臭対策をしておくことがおすすめです。

このほか庭がある不動産の場合、少しでも査定を高くするためにも、草むしりなどをしておくことが重要となりますので、あらかじめ内覧前には手入れを済ませておきましょう。

周辺環境をウォッチして付加価値をつけること

不動産の価格は株や為替と同様、日々変動しています。たとえば地域の再開発や、新たな交通機関が開通するなど、物件の周囲の環境の利便性が高まれば、高く売却できるチャンスが生まれるかもしれません。

また普段から周囲の環境を調べておき、有利な情報を付加価値として提供できるようにしておくことが、所有する不動産を高く売るための成功のカギとなるでしょう。

知っておきたい不動産売却の仲介手数料の相場

所有する不動産売却の成功報酬として、不動産会社に支払う手数料を「仲介手数料」といいます。この仲介手数料は不動産の売却価格で変動しますが、宅地建物取引業法で限度額が決められており、不動産会社は上限を越えた金額を定めることができません。

また仲介手数料は地域によって差があり、都市部では物件の価格水準が高いことから、場合によっては手数料を無料とするケースや、値引きする仲介業者も存在します。反対に地方では、物件の価格水準が低いこともあり、仲介手数料の値引きがしづらく、都市部に比べ手数料が高い傾向にあるのが現状です。

相場を調べて不動産売却の第一歩

ご自身が所有する不動産を売却する際、適正な相場を知らずに、不動産会社から騙されて安く売ってしまったとしたら、のちに悔やんでも悔やみきれません。また、相場とかけ離れた高い価格を付けたとしても、いつまでも不動産が売れ残ってしまい、当初の適正な相場よりも安く売らなければならない場合もあるので注意が必要です。

不動産売却で損をしないためにも、適正な相場を把握するために、まずは一括査定などのサービスを利用してみることをおすすめします。さらに付加価値として周辺環境の有益な情報の収集や、事前に内覧対策を行い、少しでも相場より高く不動産が売却できるよう、あらかじめ準備しておきましょう。

 

 

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