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納得できるマンション査定を受けたい|不動産屋の選び方や査定ポイントを解説

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マンションの査定額はどのように算出されるのか

マンションの売却を考えたときに、1番最初にやることは不動産会社に「査定」を依頼することです。

この査定価格を元に、売り主はマンションの売り出し価格を決めて、売却活動をスタートさせます。この査定価格がのちの売り出し価格や実際の売却価格に与える影響は大きく、マンション売却を成功させるためには納得のいく査定を受けることがとても重要です。

本記事では、マンション査定の際の不動産会社の選び方から、査定の際にどこを見られているのか、査定ポイントについても詳しくご紹介します。

マンションの査定を依頼する際の不動産屋の選び方

良い不動産会社に出会えるかどうかが、マンション売却の成功に大きく関わってきます。

不動産会社とのお付き合いは、査定から始まります。査定を依頼する不動産会社の種類や選び方のポイントについてご紹介します。

地元マーケットに精通した中小の不動産屋

不動産会社の中には、特定のエリアに何十年も根ざして営業をしている中小の不動産屋さんがたくさんあります。

これらの地元に強い不動産会社の強みは、そのエリアの特色をよく理解していることや、過去の取引データをたくさん持っていることです。また、そのエリアに見込み客をたくさん抱えていることも多く、売却活動を始めるやいなや買い手を見つけてくれることもあります。

一方で弱みは、得意のエリア外にはほとんど対応しておらず、エリア外の顧客の見込みがあまりないことや、どうしても売り出し物件の広告費が大手よりも少なくなってしまうことなどが挙げられます。その不動産会社の方針や営業担当者によって善し悪しも変わりますが、特定の分野やエリアに特化した会社のほうが売却において有利な点も多いのは事実なので、1件以上は地元の不動産会社にも査定を依頼したいところです。

豊富な販売実績と宣伝力が期待できる大手不動産会社

全国に展開する大手の不動産会社の特徴は、そのエリアだけではなく全国での販売実績が豊富にあることや、その資金力により広範囲にわたる広告ができ、宣伝力が高いことなどが挙げられます。宣伝力の高さから、実際に不動産の売却活動をする際には、より多くのマンションを探している人の目に留まりやすくなります。

一方で、どの地域も画一的に営業をしている場合が多く、地域ごとの特色の理解は地元の不動産会社に劣ることも多いでしょう。また物件によっては、全国的に宣伝を行っても意味がないというものもあります。

大手の不動産会社は、地元密着の不動産会社とは全く性質が異なります。ですが、自分のマンションを欲しいと思っている人が同じエリアだけにいるとは限りません。大手の不動産会社ならではの良さもあるため、地元の不動産会社と併せて査定を依頼して、複数の不動産会社を比べてみると良いでしょう。

一括査定サイトを利用する場合の不動産屋の選び方

近年は、ネット上でその物件情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社からの査定が同時に受け取れる「一括査定サービス」を利用する人が増えています。不動産の一括査定サイトのメリットは、主に査定額について効率的に比較検討ができることです。通常なら一社一社査定を依頼しなければいけないところ一括で済んでしまうので、手間を大幅に省くことができて大変便利です。

しかし、一括査定サイトの査定額はあくまで机上査定であり査定の精度としてはそこまで高くありません。精度の高い査定を受けたい場合には、一括査定を受けた不動産会社の中からいくつかピックアップして、実際に訪問で査定を行ってもらっても良いでしょう。

最終的に仲介を依頼する不動産会社を決める際には、査定額と合わせて、マンションの販売実績や、その地域で売却活動をするために必要な情報を十分に持っているか、営業担当者が熱心であるかなど、その会社の特色をチェックしたり、営業担当と話をしてから見極めるのがおすすめです。

 

マンションの評価を決める査定の主なポイント

そもそも、マンション査定価格はどのような部分を見て決められているのでしょうか。何がマンションの評価を決めるのか?

主には以下のようなポイントがあります。

  • マンションの立地
  • 建物の構造や築年数
  • セキュリティ設備や管理状況
  • 位置や方角
  • 専有部分の設備
  • 駐車場の有無

マンションの立地

マンションに限らず不動産の価値を測るものとして、とても重要なのが立地です。

通勤通学に便利な場所や、昔からの高級住宅街など人気のエリアであるかどうかで大きく相場が変わりますし、都心などの電車が主な移動手段となるエリアでは、駅やバス停までの距離がとても重視されます。同じエリアの似た条件物件であっても、駅からの距離が徒歩10分以上となってしまうと査定価格が下がる傾向があります。

その他にも、スーパーやコンビニ、ショッピングモールなどの買い物が便利なお店が近くにあることや、近隣に緑地公園や学校、病院があるなど、住みやすい環境であるかどうかが、査定価格を決めるための大切なポイントとなります。

建物の構造や築年数

建物の構造のグレードや築年数もとても重要な項目です。強固で遮音性に優れた構造かどうかや、建築素材のグレードもマンションによって異なりますので、それも査定額に反映されます。

また、建物は消耗品ですので、築年数は古くなればなるほどに価値が下がっていく傾向があります。

ヴィンテージマンションの場合には、「新耐震基準」であるかどうかも必ず確認されます。過去の耐震基準は震度5程度の地震に耐えられるかどうかが基準でしたが、1981年(昭和56年)6月からの新基準では震度6以上に変わっています。1981年以前に建てられたマンションはこの新基準と同等の補強工事をしているかも査定時に確認されるポイントです。

セキュリティ設備や管理状況

マンションのセキュリティ設備や管理の状況も査定で確認されるポイントの一つです。

管理人が24時間常駐しているマンションや、ゴミステーションがあるマンションなどは、買い主から見ても人気が高いので、査定額も高くなる傾向があります。

オートロック、監視カメラがあるのか等のセキュリティ面に加え、管理やメンテナンスがしっかりと行われているかも査定の対象となります。

位置や方角

マンションの部屋を探すとき、多くの人はそのマンションの日当たりや階数も確認するのではないでしょうか。このようなマンションの位置や、日当たりを意識した方角なども査定に影響があります。

階数は3階以上、そして方角は南向きや南東であれば高値になりやすいと言われています。また、角部屋は、隣の騒音が気にならないことや、窓が多く2面採光の部屋となることが多いことから、人気があり査定額も高くなる傾向があります。

専有部分の設備

マンションの室内(専有部分)の設備では、風呂やキッチンなどの広さとグレード、浴室換気乾燥などの装備が査定の対象となります。水周り部分の状態が悪かったり、デザインが古い、設備のグレードがいまいちだと、買い主からの印象も悪くなってしまいます。この部分は、もともとの設備状況に加え、経年劣化が激しいと査定にはマイナスに影響していきます。

査定時にわざわざリフォームをする必要は基本的にありませんが、マンションの売却を考えているのであれば、普段から綺麗に掃除をしておくことは大切です。

駐車場の有無

特に車がメインの交通手段となっている地域では、駐車場の有無も査定に影響がある部分です。駐車場の査定の見方は、駐車場の台数が十分で希望者が利用できるか、平面か機械式かなどが確認されています。

また、分譲マンションの駐車場部分は、賃貸方式と分譲方式がありますが、駐車場も分譲方式のほうがセットで販売されるので評価は高くなる傾向があります。

 

査定が済んだら売却の準備を進めよう

マンションの売却の最初の一歩は査定です。査定が済んだのち、その後マンションの引渡しまではどのように進んでいくのでしょうか。査定の時期や売買活動の時期を決める際には、全体の流れを把握した上で進めることがとても大切です。

一般的な流れは以下のようになっています。

  1. 査定を依頼する
  2. 不動産会社による査定
  3. 媒介契約
  4. 販売活動
  5. 売買契約
  6. 引き渡し

査定結果を受け取った後、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。その後、販売活動を経て買い手が見つかったら、条件を決めて売買契約を結ぶことになります。売買契約後も、買い手側の住宅ローンの審査を待つ時間が必要だったりと、引渡しまで少し時間がかかります。

ここまでスムーズに進んで3ヶ月、一般的には半年くらいを見ておきましょう。マンションの条件によっては、買い手がなかなか見つからないこともありますので、なるべくスケジュールには余裕を持っておきたいところです。

 

マンションの査定方法を把握して納得のいく査定を

マンションの査定ポイントや、査定を依頼する不動産会社の特色などをご紹介しました。納得のいく査定を受けるためには、事前にマンションの査定方法や不動産会社について知識を持っておくことが大切です。

査定後は、査定を受けた不動産会社から特に依頼できる会社を選んで、売却活動を行っていくと良いでしょう。

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