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不動産査定の基礎知識

不動産査定にはどんな方法がある?査定前に必要な準備も解説

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不動産を高く売却するために欠かせない不動産査定

土地や家などを売るなら、誰もが少しでも高いほうが良いと願うものです。その願いを叶えるために、まず不動産査定を行います。

不動産査定をすることがなぜ高く売るために必要なのでしょうか。その疑問を解決するには、不動産査定の重要性を知ることが大切です。査定方法についての知識やポイントをおさえ、高く売るためにその知識を役立てましょう。

 

不動産の査定方法とそれぞれの査定方法に適している人

査定方法には「机上査定」と「訪問査定」があります。それぞれの特徴を知ることで、どちらの方法で査定をすると良いのか判断できます。

不動産の情報だけで査定を行う机上査定

実際に不動産を見て査定をするのではなく、情報だけで査定を行うのが机上査定です。過去の成約価格や周辺の類似物件、不動産市場の動向、現在販売中の不動産情報など、実物ではなく複数のデータを参考にして査定します。

実物を見ることがないので、正確な査定価格ではありません。但し、手間は少なく短時間で簡単に査定ができます。

そのため、査定物件から遠方に住んでいる人や、査定物件が投資用で家を見ることができない人など、実物を見て査定してもらうことが難しい人またはそれを望んでいない人に向いている方法です。

担当者が直接不動産を見に来る訪問査定

不動産会社の担当者が現地で実際に見て査定をする方法が訪問査定です。机上査定よりも正確な査定価格になります。不動産を売却したい場合は訪問査定がおすすめです。不動産会社か売却に関するアドバイスをもらえることもあります。

訪問日時を調整し、現地で状態や隣地の境界などを細かく見たりヒアリングしたりして査定をするので、手間や時間がかかることはデメリットです。一方で、担当者と対面して直接話ができるので、信頼できる不動産会社か見極めることができます。

正確な査定価格を把握できること、担当者から売却のアドバイスをもらえること、対面のやり取りが不動産会社選びの判断に役立つことは、訪問査定のメリットです。

 

不動産査定価格の算出方法

 

不動産会社が行う不動産の査定では、「原価法」「収益還元法」「取引事例比較法」の3つの方法が用いられます。中古の不動産の場合、この中で最もよく使われているのが「取引事例比較法」です。

取引事例比較法を用いて、周辺の取引事例をもとに売る時期や市場相場を考慮して時点修正が行われます。例えばマンションは他の部屋の売買事例を参考にしたり、一戸建ては同じくらいの築年数や最寄駅からの距離を近隣事例で確認したりします。

さらに高層階や角部屋などの物件の特性も査定に反映されて、最終的な査定価格を導き出すのです。

 

不動産査定を受ける時のポイント

何も知識がない状態で査定を依頼すると、その後の流れで躓く可能性大です。必要書類の確認や隣地との境界線の確認など、査定を受ける前にやっておくべきことを確認しておきましょう。

査定に必要な書類が揃っているかを確認する

査定を円滑に進めるために、事前に査定に必要な書類が一通り揃っているか確認しておきましょう。必要書類は状況により異なります。不動産会社に詳細を早めに確認することも重要です。下記は査定で用意する可能性が高い多い書類の一部です。

必要書類 内容
本人確認書類 身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票など。
登記簿謄本(全部事項証明書) 不動産の所在地や所有地が分かる書類で、法務局で取得します。
登記済権利書 現在は紙の書類ではなくコンピューターに登録する登記識別情報です。
固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書 直近のものを用意します。
公図 土地の図面のことで、法務局やインターネットで取得します。
マンションの場合、専有面積(壁芯面積)が分かるもの 他、管理規約や維持費等の書類など、マンションのことが分かる書類があれば用意します。

書類は「必ず必要な書類」と「できれば用意したほうが良い書類」があります。なるべく多くの書類を用意したほうが、売却が円滑に進みやすいです。

書類の内容は、売主に関係するもの、権利関係のもの、建物関係のものがあります。それぞれに取得する場所も異なるので、全て揃えるのに時間や手間がかかることを頭に入れておきましょう。

余裕を持って準備しておいたほうがよいので、必要書類は早めに不動産会社に確認することをおすすめします。

境界線が確定していることを確認する

隣地との境界線のことでトラブルになるケースは多いです。土地や一戸建ての場合は、後々のトラブルを避けるために境界線に問題がないかを確認しておきましょう。

境界線は登記記録を見たり、境界票の設置を確認したり、法務局から地積測量図を入手したりすることで確認することができます。登記記録だけでは境界の確定には不十分です。

境界標は杭などを目印にして土地の範囲を指定するものですが、年数が経つと位置がずれたり無くなったりすることがあります。そのような場合は、測量図を見ると良いです。測量図を見て境界が確定できた場合、境界標を元の位置に戻しましょう。

境界線の問題がないことを不動産会社に伝えることができれば、査定時間を短くするのにも有効的です。

ハウスクリーニングが不要であることを理解する

査定では間取りや設備、方角や損傷個所などを見るので、部屋が汚くても査定価格が減額になることはありません。なお、ハウスクリーニングを行っても、査定額が上がることはないです。

ハウスクリーニングを行うのは内覧前のタイミングがベストです。購入希望者の印象を良くするためにハウスクリーニングを行うのは有効的ですが、査定の対策として不動産会社向けに行う必要はありません。

リフォームや修繕の必要性については、担当者に相談しましょう。中古物件は、自由にリフォームしたりリノベーションしたりすることを目的にしている購入希望者もいます。費用をかけてリフォームや修繕を行っても、売りにくくなって損をすることもあるのです。

 

不動産の査定を依頼する会社の選び方

査定を依頼する会社は慎重に選んだほうがよいです。大手や有名な会社であればよいという単純なものでもありません。本当に良い不動産会社を選ぶポイントをおさえておきましょう。

会社の規模よりも営業マンの印象で選ぶ

不動産会社は、大手も中小もそれぞれ強みがあります。大手は情報量や顧客が多いので買主を見つけやすいことが強みです。一方で、地元に根付いている中小は、大手にはない地域情報を持っている可能性もあります。

最終目標は「納得できる価格で売却できるのか」です。そのためには、担当者の売却活動の対応がポイントになります。会社の規模で選ぶよりも、担当してくれる人を見て選ぶことが重要です。受け答えの仕方、査定価格の根拠をしっかり説明できるかというところで判断しましょう。

行政処分歴がない所を選ぶ

上辺だけの情報を見て安易に不動産会社を決めるのではなく、信頼できる会社だと確信を持ってから選びましょう。インターネットで宅地建物業者名簿や国土交通省のネガティブ情報等検索サイトを利用すれば、不動産会社の行政処分歴を参照することができます。

行政処分歴がある会社とは、過去に宅地建物取引業法という法律に違反したことがある会社になります。当たり前ですが、法律違反をしたことがある会社を選ぶのはリスクが高いです。他にも不動産会社はたくさんあるので、不安要素があれば他の会社に変えましょう。

得意分野に合わせて選ぶ

不動産会社によってマンションの売却が得意だったり、土地の売却に関する知識が豊富だったりというような特徴を持っています。そのため、売却したい不動産と不動産会社の得意分野が同じところを選ぶようにすることが重要です。

得意分野を見極めるには、取り扱い物件の多さが一つの目安になります。得意分野の見極めが難しい場合は、販売実績や販売活動について担当者に尋ね、選ぶ基準にするのもよいでしょう。

不動産査定を依頼する時の注意点

査定を依頼する時の注意点を把握することが、最終的に売却を成功させることにつながります。査定に関する3つの注意点を解説します。

査定価格を実際に売れる価格だと思い込まない

査定価格は実際に売れる価格ではないことを覚えておきましょう。不動産会社が提示した査定価格は、3カ月以内に売れる価格と予想して算出しています。つまり、担当者の見立てに過ぎないのです。

3カ月経って売れなければ、多くの場合が値下げして売ることになります。経験や実績を基に売れる価格を見立てたとしても、需要がなければ売れません。逆に、事情があり急遽引っ越さなければならない状況の買主が不動産を気に入った場合、相場より高くても売れることもあります。

トラブルや不具合に関する情報も正確に伝える

人間の心理として、高く売りたいためにマイナスとなる要因は隠そうとしがちです。しかし、売買契約後にそれらが発覚すると、契約解除になることがあり、面倒なことになります。

例えば、周辺住民とトラブルや家の中に不具合があるなど、マイナス要因があれば不動産会社の人に全て正直に話しましょう。

買取と仲介の両方の価格を査定してもらう

査定を依頼する際には「買取」と「仲介」を選択できます。買取価格は、不動産会社自身が不動産を買取る価格です。仲介の査定価格は、この価格なら誰か買い手が現れるだろうと予測する価格です。

仲介の査定価格は、不動産会社が契約を取りたいために高めに提示されることがあります。そこで仲介だけではなく買取の価格も出してもらい、査定価格があまりにも高くなっていないか確認することが大切です。

インターネットで査定を依頼する場合は、備考欄などに「仲介の査定価格と買取価格の両方を知りたい」と記載するとよいでしょう。

査定を上手く利用して売却を成功させよう

 

査定価格は売り出し価格の参考値となる重要なものです。査定を上手く利用することが売却成功につながります。査定を依頼する不動産会社の選び方も慎重に行うべきです。売却活動を熱心に行ってくれそうな担当者がいる不動産会社を選びましょう。

査定では用意する書類があったり、確認事項や注意点があったり、事前に知っておいたほうがよいことがたくさんあります。わからないことは不動産会社の担当者に尋ねるなどし、余裕を持って準備を進めていくことが大切です。

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