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不動産査定の基礎知識

不動産査定を鑑定士に依頼する費用から必要性まで考える

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国家資格を持つ鑑定士に依頼すること

不動産の査定を依頼する方法は、大きく分けて2種類あります。1つは不動産会社に無料査定を依頼する方法、もう1つは不動産鑑定士に依頼する方法です。

国家資格を持つ不動産鑑定士の査定と、不動産会社が行う査定はまるで違います。不動産鑑定士に依頼すると費用がかかりますが、鑑定士に依頼することは費用をかけるだけの価値があることを知っておきましょう。

不動産鑑定士についての理解を深めるために、依頼するメリット・デメリット、どんな場合に依頼するのかを解説していきます。

不動産鑑定士に査定を依頼するメリット・デメリット

メリット

  • 法律に基づいた額がわかる
  • 法的価値がある結果を知ることができる

デメリット

  • 10万円以上の費用がかかる
  • 結果の評価額で売れるわけではない

不動産鑑定士による査定は「法律に基づいた額」であり「法的価値がある」ことが大きなメリットです。一方で、鑑定士に依頼するには「費用がかかる」ことはデメリットになります。費用をかけて法的価値がある額を把握したとしても、「その額で売れるわけではない」という点にも注意が必要です。

これらのメリットとデメリットについての詳細を見ていきましょう。

法律に基づいた額がわかる メリット

不動産鑑定士が導き出した査定結果は、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいた額です。合理的な市場で形成されるであろう正常な価格を的確に把握することができます。

この鑑定は、国家資格者である不動産鑑定士のみが行えることです。法律に基づく「不動産鑑定評価基準」により、社会的な信用度の高い不動産の鑑定評価を行っています。鑑定士の専門的な知識や経験による意見を表明し、その結果を明らかにするために「不動産鑑定評価書」が発行されます。

法的価値がある結果を知ることができる

法的価値がある不動産鑑定士の査定結果は「鑑定評価」と言われており、公的な証明能力を持つほどに信頼性が高いです。不動産鑑定士が作成する「不動産鑑定評価書」は、詳細な調査と高度な要因分析により作成されています。

この不動産鑑定評価書は法律による不動産の客観性が付与されており、かつ適正な価値を証明するものです。不動産鑑定評価書には、導き出した金額に責任を持つ意味を込めて鑑定士の名前が記されています。

一方で不動産会社の査定結果では法的な効力はなく、立証資料として使うことはできません。このことから、不動産会社の査定よりも圧倒的に信頼性が高いことがわかります。

10万円以上の費用がかかる デメリット

デメリットは費用がかかることです。一般的には10万~20万円程度の費用がかかるとされています。鑑定費用の相場は不動産の種類や鑑定会社によって異なるので注意が必要です。一般的な相場から大きくかけ離れることもあります。

鑑定評価書の作成費用は法律で定められていません。そのため、鑑定会社によってまちまちです。裁判資料など立証資料として使用する場合、プラス料金が加算されて高額になることもあります。

一般的な不動産の売却のための査定であれば、費用をかけて不動産鑑定を行うケースはまれです。しかし、はっきりとした評価額を出したいときや立証資料が欲しいときには、鑑定評価書が必要になることがあります。

結果の評価額で売れるわけではない

不動産鑑定士の鑑定評価は、公的な資料としても役立つほど信頼性が高い額です。しかし、実際は買主との売買契約となるため、買主が納得しないと売買は成立しません。

鑑定評価額で1,000万円の値が付いたとしても、買主が現れなければ値下げせざるを得ないです。また、買主の希望で値下げ交渉に応じなければならないこともあります。

ちなみに鑑定に費用がかかるからといって、その金額を上乗せして売ることはおすすめできません。相場よりも金額が高くなりすぎると売れなくなります。

 

不動産会社に依頼する場合

不動産会社に依頼 不動産鑑定士に依頼
査定方法 自由 不動産鑑定士が法律に従い鑑定
費用 無料 有料(10万~20万円程度が目安)
査定価格の正確性 正確性は低く参考とする価格 正確性は高く法的価値のある価格
査定の目的 売却するため 裁判の立証証拠として、相続で評価額を知るため、価格をはっきりさせたいなど

不動産会社に依頼する場合と不動産鑑定士に依頼する場合は、「査定方法」「かかる費用」「査定価格の正確性」「査定の目的」が異なります。具体的にどのような違いがあるのか見ていきましょう。

宅地建物取引業法に従い査定される

不動産会社が行う査定は「宅地建物取引業法」に従い査定されます。宅地または建物の売買で取引する価格の参考値を算出することが目的です。

査定費用は依頼者に請求できない決まりがあるため、無料で査定を行います。そのため手順は簡略化されており、査定方法や不動産査定書のフォーマットなどの規定もなく自由です。

不動産会社は自由に価格を査定するため、同じ不動産でも不動産会社によって査定額がまちまちになります。

費用がかからない

一般的に不動産の査定は、費用が無料のため不動産会社に依頼することが多いです。不動産鑑定士に依頼する場合は、不動産会社の査定と違い有料になります。

査定の正確性に関しては、不動産鑑定士の査定と比べると圧倒的に低いです。一つの不動産会社の査定だけでは正確性に不安があるので、複数の不動産会社に無料査定を依頼し、査定価格を比較することをおすすめします。

不動産会社の査定は無料と決まっており、もし報酬を請求された場合は「不動産の鑑定評価に関する法律」に抵触することです。報酬の請求をする悪徳業者に騙されないように気をつけましょう。

結果は価格査定である

不動産会社の査定結果は「価格査定」です。売却額を決めるための参考価格の提示であり、不動産会社としての「意見」の扱いになります。

つまり不動産会社としてはサービスの一環に過ぎません。提示した価格に法的な責任はなく、内容や精度は各不動産会社により異なります。

なるべく精度の高い価格査定を求めるなら、実績と経験が豊富な不動産会社に依頼するとよいでしょう。さらに、不動産のある地域の相場に精通している不動産会社であれば、売れる価格を提示してくれます。

査定の目的が売却

不動産会社に査定を依頼する目的は、不動産を売却するためです。提示された査定価格を目安にして、売り出し価格や実際の売却価格を決定します。

無料査定の方法は、一般的な相場を参考にしたり、似た不動産の売却価格の実績を調べたりと、鑑定士の査定方法と比べると簡略的です。

不動産会社が顧客を増やすために、意図的な価格を加えることもあります。売れる見込みや買い手の多さといった市場の動向が判断材料になっていることも特徴です。

 

どんな場合に不動産鑑定士に依頼するべきなのか

財産分与の際に公的機関に提示を求められている場合などは、不動産鑑定士に依頼する必要があります。どんな場合に不動産鑑定士に依頼するべきなのか確認しておきましょう。

離婚や相続による財産分与の際

不動産鑑定士が作成する鑑定評価書は、税務署や裁判所といった公的機関に提示する立証資料としても有効です。この鑑定評価書には、不動産鑑定評価基準に基づいて算出された価格や理由も明記されているため、信頼性が高い内容が記載されています。

不動産会社の無料査定には法的な効力がなく、立証資料にはなりません。また、無料査定で決めてしまうと「もっと価値があったのでは?」などの問題が後で出てきます。

無料査定はあくまでも売却価格の参考にするものです。財産分与などの大事な場面で使用するには信頼度が低いので、不動産鑑定士に依頼することをおすすめします。

マンションを1棟売りたい場合

マンションを1棟売りたい場合に、不動産鑑定士に依頼するケースが多いです。素人が販売価格を見極めるのは難しいので、適正な価格を知るために不動産鑑定士に依頼します。

適正価格を知ることは、不動産売買のトラブルを防ぐためにも有効です。例えば、素人では気づかない問題があり買主から値引き交渉があった場合でも、法的効力を持つ不動産鑑定評価書があれば、トラブルを避けることができます。

 

正当な不動産の評価を知るなら鑑定士に依頼を

単純に不動産売却の参考にするための査定であれば、不動産会社の無料査定で十分です。しかし、正当な不動産の評価を知りたいなら鑑定士に依頼しましょう。

不動産会社の無料査定と比べて圧倒的に精度が高く、公的な立証資料としても役立ちます。鑑定評価の額がそのまま売却額になるわけではないことも頭に入れた上で、鑑定士に依頼することを検討しましょう。

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