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不動産査定の基礎知識

土地査定の仕組みを知って納得の売却をするためにポイントなど解説

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土地査定では何が評価されているのか?

土地を売却することになり、土地査定を行ってみたが提示された額に納得がいかない。こんなことありませんか?

土地査定では土地がどの道路に隣接しているか、面積や形状、周辺環境、近隣の土地の販売実績の4つがポイントになっています。そのため、これらを押さえればどう算出されたのかわかります。

今回はこの他に土地査定の種類や土地査定の基礎知識を解説します。しっかりと内容を頭に入れて、土地査定に生かしてください。

土地査定の4つの評価ポイント

土地査定というと専門家の人が査定を行うので、素人には理解が難しいものだと思うかもしれません。しかし、実際には以下の4つのポイントを踏まえて土地を査定しています。

  • 土地がどの道路に隣接しているか
  • 土地の面積と形状
  • 査定をする土地の周辺環境
  • 近隣の土地の販売実績

土地査定についてしっかりと理解するためにも、これらがどのようなものであるのかをしっかりと把握しましょう。ここでは、その内容について詳しく解説します。

土地がどの道路に隣接しているか

こちらのポイントは路線価というものを使っている点です。なお、路線価とは国税庁が毎年7月に発表する道路に隣接する土地の価格です。

例えば、ある道路に面している場所の路線価が1平方メートルあたり10万円で、その土地が60平方メートルであれば以下のようになります。

60×10=600

つまり、路線価から導くと600万円の価値があると計算されます。ただし、こちらは実際の取引が行われる価格よりも安くなっているので、計算された額の1.25倍ほどにして査定します。

また、土地によっては複数の道路に隣接している土地ありますが、この場合には路線価の高い方で計算します。こちらの評価方法は相続税や贈与税の計算にも使われるものであるので、覚えておいて損はありません。

土地の面積と形状

土地査定においては、その土地がどのくらいの大きさなのか、形がどうなっているのかも関係してきます。例えば、土地によっては竿のように細長かったり、折れ曲がっていたりすることがあります。残念ながらこのような土地では建物を建てるとき形に制限が掛かることがあり、安く査定されやすくなっています。

そのため、土地の形状は整っていたほうが良いです。また、面積に関してはマンションやアパートが建てられるほどの面積があれば、自由度が高くなるため戸建しか建てられない面積の土地と比べて、高くなりやすいです。ただし、こちらに関しては法律的にマンションを建てられるギリギリの面積ではなく、余裕を持った面積という意味です。

この2つがポイントの1つになっています。

査定をする土地の周辺環境

こちらは家の周りや少し離れたところの環境が良いのかを査定として考えます。具体的には、駅からの距離や角地かどうか、道路と高低差があるかどうかなどをみていきます。特に、駅が近くにある場合には交通の便が良いと判断されて、プラスに評価されます。

この他、商業施設が近かったり日当たりが良かったりすると、査定の評価は上がります。なお、逆にマイナスとなるのは墓地や下水処理場などがあったときです。これらの施設は匂いや精神衛生上好ましくないなどの理由から険悪されるため、査定として安く評価されてしまいます。

そのため、土地の周辺環境が良ければ、同じような土地の広さや路線価であっても高くなるかもしれないと覚えておいてください。

近隣の土地の売却実績

土地査定では上記のポイントから査定を行いますが、売り買いをする性質のものであるため需要と供給の関係、つまり相場は無視できません。そのため、過去の売却データにより査定金額は変動します。

なお、この近隣の相場をどうやってしれば良いのかといえば、国土交通省が運営する土地総合情報システムから、直近の売却実績を知ることができます。全国の売却実績を簡単に調べられるので1度みてみましょう。

土地査定の種類と費用

土地査定のポイント以外にも知っておかなければならないことがあります。それは、土地査定の種類についてです。

ここまでは、土地査定という言葉で解説してきましたが、土地査定には次の3つがあります。

  • 簡易査定
  • 訪問査定
  • 土地査定

それぞれがどのように査定を行うのかをここでは詳しく解説していきます。

すぐに査定結果がわかる簡易査定

こちらは、土地の所在地や面積などから相場や公示価格を参考に金額を査定する方法であり、結果がすぐわかるのが特徴です。また、名前のように簡易の査定方法であるため大体の金額となります。なお、その査定方法から別名机上査定ともいわれます。

利点としては、一括査定サイトなどで利用することで複数の業者に頼みやすく、土地査定の金額の参考となります。できるだけ早く査定結果を知りたい人や、個人情報を知らせなくても良いので査定後の不要な勧誘を避けたい人向けの方法です。

査定の精度が上がる訪問査定

基本的には上の簡易査定を行った後にしたほうが良いのがこちらの訪問査定です。こちらでは立地条件や日当たり、道路環境などを調査員が現地を訪れて査定するので、簡易査定より正確な査定金額を見積もることが可能になっています。なお、こちらも簡易査定と同様に無料で行えます。

ただし、こちらを行うには権利証や登記簿謄本、公図が必要になるので準備が必要です。簡易査定よりも正確な査定金額なので、契約する不動産業者を確定したいときにおすすめの査定方法になります。

不動産鑑定士による有料の土地査定

上記の簡易査定や訪問査定は、不動産会社の営業目的のために行われるものであるため、査定にはお金が掛かりません。一方で、不動産鑑定士による土地査定は専門の資格を持った人が業務として行うため、有料になっています。

多くの場合こちらの査定方法を利用するのは、遺産相続による土地の分割でもめた時に証拠の書類として活用したり、会社間の不動産のやり取りで不利益を被る場合があり、査定報告書を貰うために活用したりするものです。したがって、これらのようなことのために土地査定が必要であるのなら、不動産鑑定士による土地査定を行いましょう。

土地査定で後悔しないための基礎知識

土地査定については、これまでの解説で内容や種類など理解できたでしょう。最後に、ここでは土地査定を行って後悔しないように、土地査定の基礎知識を解説していきます。以下の3点を必ず押さえておきましょう。

  • 査定内容はあくまでも目安と考える
  • 実際の利益は査定価格から費用を引く
  • 査定価格の相場を事前に把握しておく

これらをしっかりと押さえれば、土地査定を行っても困ることはないでしょう。詳しい内容を把握して、ぜひ土地を納得がいく形で売却してください。

査定価格はあくまで目安と考える

簡単に言ってしまうと査定価格=売却価格ではありません。そのため、いくら査定金額が高い不動産会社に売却を依頼しても、買い手が見つからなければ金額を下げなければならないことになってしまいます。したがって、高い査定価格に惑わされないようにしてください。

なお、土地は売却担当の力で売れるかどうかは変わってくるものです。しっかりと話し合いなどをして、信頼できる担当をみつけ出すことが大切です。

実際の利益は査定価格から費用を引く

土地査定を依頼して土地を売却するとお金が入ってくることは間違いありません。しかし、同時に支払う必要のあるものがいくつかあります。例えば、不動産会社に払う仲介手数料や測量費用が掛かります。

また、売却成立時には所得税、住民税、印紙税、登録免許税などが費用として掛かります。なお、税金に関しては特別控除を使えば税金を抑えることは可能ですが、出費は間違いなくあります。そのため、査定価格がそのまま収益になるということは考えないほうが良いです。

査定価格の相場を事前に把握しておく

土地査定を行う前にはおおよそどのくらいの額になるのか、つまり相場価格を調べておいたほうが良いです。そうすれば、提示された価格が安すぎるのか、高すぎるのか判断することができます。

調べる方法は次の2つのやり方があります。

  • 国土交通省の土地総合情報システムで公示価格を調べる
  • 国税庁が発表している路線価から土地の価格相場を調べる

なお、わからない人のために簡単に解説すると、公示価格とは地価公示法にもとづいて土地鑑定委員会が公表する土地の価格のことです。また、どちらの価格も中立的な立場で調査されているので、精度が高くなってはいます。ただし、公示価格に対して路線価は8割ほどの価格となっているので、相場価格としてみる場合には1.25程度掛けるなどする必要があります。

優良な業者を見つけるため一括で土地査定

 

土地査定を行うときには、路線価を使うなどの4つのポイントから土地査定を行っています。また、不動産会社による簡易査定や訪問査定、不動産鑑定士による土地査定の3つがあります。なお、土地を売却したいのであれば無料で受けられる簡易査定と訪問査定を、相続などであるのなら不動産鑑定士による土地査定を行いましょう。そして、土地査定で後悔しないためには、あくまでも査定は目安だと考えることなどが大切です。土地査定で優良な業者をみつけたいのであれば一括で査定するとよいです。高く売却するためにもそうしてください。

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