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土地査定で路線価はどう使われる?意味や査定金額への影響を紹介

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土地査定で路線価は評価の指標

土地査定の準備を進めていると、「路線価」という言葉を耳にする機会が多くなります。土地査定で路線価は評価の指標となる重要なものです。

路線価の意味を理解しておくことが、土地の売却で損をする確率を減らすことにもつながります。路線価の意味や調べ方、土地査定との関係、実際の売却価格との関係を理解しておきましょう。

 

路線価の意味と調べ方

まずは路線価の意味を理解することが大切です。土地を売却するときの参考にできるので、路線価の調べ方も知っておきましょう。

路線価は国が決めた土地価格

路線価は、国税庁が毎年7~8月に発表する土地価格です。その年の1月1日時点での主要道路に面した1㎡あたりの土地価格を公示しています。

この路線価をもとに、相続税や贈与税を計算し、財産評価の基準として使用します。本来であれば、このように財産評価基準の一つとして使用するものですが、土地の価格を参考にするためにも使用できるのです。

ネットを使えば全国の路線価がわかる

国税庁が運営する「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」というサイトから、路線価を調べることが可能です。その年の1月1日~12月31日までの間に相続や贈与によって取得した財産にかかる相続税や贈与税の財産を評価するときに適用します。

路線価に示されている数字は千円単位です。例えば300Cと記されている場合、その道路に面した土地は1㎡あたり300千円(30万円)の評価額になります。右側のアルファベットは借地権割合です。

税務署や図書館で路線価をまとめた本もありますが、ネットを使ったほうが簡単に調べることができます。ただ、あくまでも評価額であり、相続税等の計算のための参考価格に過ぎません。この金額がそのまま土地の査定価格になるわけではないので注意しましょう。

路線価と土地査定の金額の関係

路線価と土地査定はどのように結び付ければよいのでしょうか。路線価から土地査定の金額を把握できるように、その関係を理解しておきましょう。

土地査定の金額は路線価の1.25倍

路線価は公示価格の80%になるように設定しています。公示価格とは、土地鑑定委員会が公表する土地価格で、毎年1月1日時点の価格を複数の不動産鑑定士が鑑定したものを審査して決定した価格です。同年の3月下旬に公表されます。

公示価格は査定金額とほぼ同等なので、路線価を1.25倍するとおよその公示地価になるのです。つまり、路線価から土地査定の金額を把握するには、まずは路線価から土地の評価額を算出します。その評価額に1.25を掛けたものが土地査定の金額です。ただし、算出した金額は概算であり、あくまでも土地査定の目安にする金額だということを覚えておきましょう。

路線価の計算方法

路線価の計算でポイントになるのは、「自用地の価額」か「借地権の価格」かです。借地権の価格の割合は、路線価の数字の右側に記載されているアルファベットで判断します。A~Gの表記があり、アルファベットにより90~30%の割合が設定されています。

下記が計算方法です。

自用地の価額:路線価×奥行価格補正率×地積
借地権の価格:自用地の価格×借地権の割合

例えば、一路面に面する宅地の路線価が300C、土地の奥行距離が35m、地積が700㎡だったとします。その場合、路線価の1㎡あたりの価額は300千円(30万円)、奥行距離35mの奥行価格補正率が0.97、借地権割合はCの70%です。

自用地の価額:30万円×0.97×700㎡=2億370万円
借地権の価額:2億370万円×70%=1億4,259万円

また、「一路線に面する宅地」か「二路線に面する宅地」かでも計算が異なるので注意しましょう。二路線に土地が面している場合はどちらかに基準を置いて計算し、金額が高い方の路線を正面路線として扱います。

路線価がない土地は評価倍率表を活用

路線価は日本全国に対応しているものの、市街地に定められているため、郊外の土地には路線価の記載がありません。路線価がない土地は、国税庁のホームページにある評価倍率表を活用します。

路線価がない地域は倍率地域と呼ばれており、倍率方式で評価するのが一般的です。倍率方式とは、固定資産税評価額に評価倍率表にある倍率を掛けて算出します。評価倍率は市区町村ごとに町(丁目)で記載されており、土地が宅地や田、畑、山林などで、評価倍率は変わります。

 

実際の売却は路線価だけでは決まらない

路線価は土地査定の金額や売却価格の参考にはなりますが、実際の売却は路線価だけでは決まりません。売却価格はどのように決まるのかを知り、少しでも高く売ることを目指しましょう。

需要がない土地だと売却価格は下がる

路線価を使った土地査定の金額は、あくまでも相場の価格です。立地が悪かったり、希望者自体がいない土地だと売却価格は下がってしまいます。

買い手がいつまでも見つからなければ、路線価からかけ離れた価格設定をせざるを得ません。他にも売り手がすぐに現金化したい事情がある場合は、値段を下げて売ることもあります。

反対に、需要が多い土地は路線価よりも高く売れることが多いです。このように実際の売却価格は、事情により路線価と大きな差が生じることもあります。

担当の交渉力で査定金額より高額の売却

土地の売買は相場と差があっても、売り手と買い手の双方が納得するのなら契約は成立します。つまり、相場よりも高い値段をつけて売ることもできるのです。しかし実際は、相場よりも高かったら買い手はなかなか現れません。

査定金額より高額の売却を目指すなら、担当営業の交渉力が鍵を握ります。担当営業の人脈や交渉力があると、高額売却の期待大です。

査定は複数社を比較できる一括査定が便利なので、査定の際には利用をおすすめします。一括査定で査定金額を比較したら、目星をつけた不動産会社に行き、営業と面談をしましょう。

頑張って売却活動をしてくれる営業に担当してもらえたら、高額売却の期待がもてます。不動産会社を見るよりも、担当営業をよく見て選ぶことが重要です。不動産会社に行って実際に話を聞いてから業者を決定しましょう。

路線価で土地査定の金額が妥当か判断

路線価はネットで簡単に閲覧できます。路線価から土地の評価額を算出し、そこから土地査定の金額の概算を計算する作業は、計算の方法がわかっていたら誰でもできることです。

一括査定などで土地査定をしたら、路線価から算出した土地査定の金額の概算と比較し、結果が妥当か判断しましょう。

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