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不動産の査定方法を予め知っておこう 基本的な査定方法を解説

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査定方法は不動産や目的によって変わる

不動産の価値を知りたいときに行われるのが査定です。しかし、不動産の査定にはさまざまな方法があり、違いを理解するのは容易ではありません。ここでは個人の住宅を査定したときにどんな査定方法が用いられるのか解説します。

不動産の査定方法は大きく分けて2つ

基本的に不動産の査定を行う場合には、机上査定と訪問査定の2つの形式があります。なお、机上査定に関してはインターネットから簡単に査定ができるもので、訪問査定は不動産会社が実際に訪問して調査を行い査定するものです。

インターネットを利用した机上査定

インターネットの不動産査定サイトを利用し、入力した物件の住所や専有面積、間取り、築年数、結果の連絡先などの情報を元に査定を行うものです。査定としてはその名の通り、机上のデータから行うため簡易的な査定方法であり、おおよそどのぐらいの価値があるのか知りたいときに役に立ちます。

なお、査定に掛かる時間は約30分〜1時間となっており、すぐに結果を確認でき、多くの不動産査定サイトで採用されています。

不動産会社が訪問して物件を査定する訪問査定

不動産会社が物件に訪れて直接査定を行う方法です。実際にみなければわからない日当たりや建物の劣化具合、家の中の状態、駐車場やアクセスや道路の接道関係など、家の中と外の状態を把握することで詳細な評価点や評価額がわかります。

ただし、欠点としては詳細にみるために査定の結果が分かるまで3日から4日掛かってしまいます。基本的には上記の机上査定を行って、その後にこちらの訪問査定を行うのが流れとしては自然です。そうすれば、1度不動産会社を選別した上で、より信頼できる不動産会社に本格的な査定をお願いできます。

訪問査定での査定方法は

具体的な査定方法を解説していきます。査定方法としては以下の3つの方法があります。

  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法

これらは基本的な査定方法であったり、戸建ての建物部分で使用されたり、投資用不動産の査定で使われます。

ベースとなる取引事例比較法

査定する物件の周辺のエリアで売買された過去のデータをもとにして、地域要因や個別的要因を含めて査定金額を算出する方法になります。

例えば、現在売却しようとしているマンションAがエリアBに該当すると仮定します。そして、仮にマンションCがエリアBで4,500万円で成約した事例があれば、その実績を比較参照していきます。

また、その上で現時点でのエリアBの平均のマンション価格の平均を見て、例えば800万円低下しているような場合には、「4,500万円-800万円=3,700万円」が査定金額として算出される仕組みです。これが取引事例比較法になります。基本的には中古の住宅であればこちらが良く使われるので、査定を行いたい物件が該当するのであればこちらが使われるとみてよいです。

戸建ての建物部分の査定で使用される原価法

戸建ての建物部分の査定で使用される査定方法です。不動産以外にも火災保険で用いられます。考え方としては査定する物件を壊して、もう1度建てた場合にどのくらい掛かるのかを算出します。そして、次にそこから設備の老朽化分を差し引き算出する方法です。

もう一度建てた場合の費用の目安は不動産業者に誤差がありますが、木造や鉄筋など建物の構造で基準となる金額は決まっています。また、建物の老朽化に関しては耐用年数で考えてきます。これらを踏まえて原価法の一般的な計算式を示すと以下のようになります。

積算価格=単価×総面積×残存年数(耐用年数-築年数)÷耐用年数

もしも、この原価法で売却価格が査定されると考えられるのであれば、単価と耐用年数を調べればおおよそ見当がつくのでやってみましょう。

投資用不動産の査定で使われる収益還元法

こちらは、投資用の不動産で用いられる査定方法です。不動産(アパートやマンション)が将来どれぐらい稼ぎ出せるのか、収益力に基づいて不動産の価格を求める方法です。2つ方法がありますが、今回は収益還元法の1つである直接還元法を紹介します。

まず、不動産から得られる1年間の純収益をしらなければなりません。1年間の純利益は家賃などの収入に、管理費などの諸経費を引くことにより算出できます。

1年間の純利益=総収入(家賃収入など)ー諸経費(管理費など)

わかりやすく例を示すと毎月の家賃が6万円、諸経費が年間30万円の場合は以下のようになります。

(6万円×12ヶ月)ー30万円 = 42万円(純利益)

このように純利益は算出できます。そして、本題の直接還元法での対象不動産の収益価格は以下の式で算出できます。

対象不動産の収益価格=1年間の純収益÷還元利回り

例えば、還元利回りが4%で、純利益が上の例の42万円だったとします。この場合には以下のようになります。

420,000÷0.04=8,400,000

つまり、この物件では直接還元法で840万円だと査定できます。もしも、査定の対象が投資用の不動産であればこちらで算出ができるので、試してみてください。

不動産の査定方法は正しく理解しよう

不動産の査定方法は机上査定と訪問査定の大きく2つがあります。前者はインターネットから簡単にできる簡易の査定で、後者は実際に不動産会社訪れることで査定を行います。

また、査定は基本的には、過去の事例から算出する取引事例比較法で行われます。この他戸建ての建物部分であれば原価法、投資用の不動産であれば収益還元法を用います。

これらをしっかりと理解して、不動産の査定を行ってください。

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